随着中国老龄化的逐渐到来，地产行业的养老地产成为业内关注的焦点，一边是养老地产前景看好，不断有名企业进入这一领域；另一边则是现有的养老地产项目陷入了运营茫然的困境，那么，养老地产将何去何从，成都养老地产又面临着哪些困境？近日，记者就此专访了戴德梁行成都区研究部。

        现阶段养老地产开发有哪几种常见形式？
　　戴德梁行成都区研究部：目前，我们了解到的养老地产开发按其盈利模式大致有三种类型。一是进入债券式养老院地产，此类地产物业要求住户搬进养老院须缴付进入债券款项，价格通常相等于该物业的市值。在某些情况下，该物业可能会以市价一定的折让或溢价出售，而实际售价视乎管理公司、开发商的品牌和声誉来决定。第二种是收取租金的老年公寓和养老院，这种物业开发会采用居家养老和社区服务相结合的模式，以收取租金为盈利手段，服务于老年人群，是一种社会投资按照市场化运作的商品住宅。最后一种是老年类住宅物业，它是针对老年人开发的出售住宅物业，这种项目社区通常配有有老年人活动中心和医护设施中心，入住者主要为老年人。

       养老地产在发展中面临哪些困境？
　　戴德梁行成都区研究部：在国外，养老地产有投资回收期短、回报高、税务优惠和政府支持等特点，而国内在引入并实施养老地产的过程中也遇到不少困难。
　　比如，国家关于养老地产方面缺乏政策、法规和服务准则的支持。服务式养老院如老年住宅在我国发展较晚，虽然国家在制定《老年人权益保障法》中有“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年住宅、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策。但是在实施过程中这些准则和政策优惠难以落到实处。同时，开发商和投资者也很难找到进入老年住宅市场的诱因。
　　再次，在缺乏政策鼓励和扶持下，老年住宅物业开发成本高于一般住宅，企业风险更高。养老地产项目由于消费群体的特殊性，其在前期建设和后期服务中投入成本均大于普通住宅，比如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯的投入和医疗保健中心、老年活动中心大量的医护及配套设施设备等，这些投入都会极大增加开发商的资金负担和后期回收风险。
　　同时，养老地产在国内处于起步阶段，缺乏专业的开发模式和管理方法。与国外相比，我国养老产业链的发展还不够成熟，缺乏针对老年人的生活用品、康复设施以及老年人理财产品。而老年地产的发展是依托于这个产业链而运营的，所以在设施建设和后期老年人生活、医疗管理方面还不够健全。 并且，国人接受的养老方式主要是家庭为主，没有在观念上接受养老物业这一概念，所以养老地产客户购买力不强。

       成都养老地产现状如何？
　　戴德梁行成都区研究部：成都养老地产产业的关注度在逐渐提高，目前养老类物业大致有以下三种。政策性质的治疗型养老院：主要针对生活无法自理的老年病人而进行的治疗护理院；区域政府扶持的老年人福利院：是由各区政府扶持的老年人集中居住的物业，配有保健咨询医生但无系统医护设施；少数民营养老院：价格较政府福利院较高，提供一定的保健护理服务。以上三种养老物业均是收取租金的形式，价格一般在1000元/月—2000元/月之间。总的来说成都养老地产尝试不多。
　　严格来讲，就住宅项目而言，我国养老地产市场接受程度不高，养老产业链整合不足，还处于起步阶段。但由于国内人口基数大，年龄结构老龄化，养老地产在未来有较大的需求，这一市场是值得开辟和探索的。

      “养老地产”在很多项目中成为了开发商争取优惠政策、方便项目“拿地”的一种手段，为什么会出现这种情况，您对此怎么看？
　　戴德梁行成都区研究部：在全国来看，开发商将养老地产的概念作为拿地筹码，而最后进行普通住宅项目开发的情况是有的。 政府在涉及养老概念时会给予一些优惠政策和税费减免，这吸引了开发商以此为目的进行拿地，但随着制度的完善这一现象将会越来越少，而养老地产产业也将会更加规范。同时，为了避免开发企业借老年住宅的土地进行房地产开发获利，一些地方政府在出让土地时都会做出详细而严格的规定。比如，在2010年合众健康产业在武汉蔡甸区拍得的两块居住(养老社区)用地就规定，该项目不得进行房地产开发，且不会予以核发和办理房屋预销售许可证。